Яка різниця між IRR, ставкою обмеження та грошовими коштами?


Відповідь 1:

Ви запитуєте про три чітко різні розрахунки:

  1. Внутрішня норма прибутку (IRR), ставка капіталізації (ставка капіталу) та повернення готівкових коштів (COCR).

Візьмемо їх по черзі.

IRR

Я думаю, ви можете усунути цю процедуру із розповсюдження аналізу інвестицій у нерухомість.

Це виглядає і звучить вражаюче, але насправді воно не є «внутрішнім», а це насправді не «норма прибутку».

Це змушує вас обчислити знижений грошовий потік нульовий, а потім передбачає висновки на основі результатів. Не дуже корисно, навіть якщо ви могли б зробити це з будь-якою точністю, чого не можете, тому що це також вимагає, щоб ви взяли на себе продаж інвестицій і ввели ті цифри, яких у вас немає.

Коефіцієнт обмеження

Це цінний розрахунок, який не тільки розповідає вам інформацію про ринок, але і інформацію про себе і про те, де вам комфортно працювати на ринку, і навіть на якому ринку.

Коефіцієнт капіталізації (CR), який називають коефіцієнтом обмеження, - це відношення чистого операційного доходу (NOI) до справедливої ​​ринкової вартості (FMV) майна.

CR - загальна норма рентабельності вартості активу.

CR = WE ÷ FMV, де

CR - коефіцієнт обмеження,

NOI - чистий операційний дохід;

FMV - це справедлива ринкова вартість майна.

Наприклад, якщо у вас є багатосімейне майно 500 000 доларів США, чистий операційний дохід становить 65 000 доларів, то розрахунок становить:

CR = МЕ ÷ FMV

CR = 65 000 ÷ 500 000

CR = 0,13

Коефіцієнт обмеження для цієї нерухомості становить 13%.

Інвестори на конкретному ринку, для певного типу інвестицій у нерухомість, насправді не декларують, яка їх ставка капіталу, але вони встановлюють ставку обмеження, приймаючи рішення про те, скільки платити за інвестиційну нерухомість, яка має конкретну чисту Операційний дохід.

У наведеному вище прикладі інвестори на цьому ринку готові заплатити 500 000 доларів США за інвестиційну нерухомість, чистий операційний дохід становить 65 000 доларів. Цей консенсус серед них створює 13% -ний коефіцієнт як ринкова максимальна ставка для майна цього конкретного типу в конкретному ціновому діапазоні на конкретному ринку.

COCR

Прибутковість грошових коштів (COCR) - це зв'язок між грошовим потоком власності (CF) власності та початковими капітальними вкладеннями (ICI).

COCR = CF ÷ ICI, де

COCR - це повернення готівкових коштів,

CF - грошовий потік власності та

ICI - це початкові капітальні інвестиції, необхідні для придбання майна.

По-перше, давайте встановимо, що ICI - це початковий внесок у грошовій формі та всі витрати на придбання майна, як правило, кошти закриття, які детально описані у Вашій заяві про розрахунки HUD-1.

Тепер нам потрібно визначити, як ми визначимо грошовий потік (CF), оскільки, здається, CF має інше визначення, залежно від мети, для якої він використовується.

Грошовий потік - це фактично грошові кошти, що залишилися після того, як ви берете щомісячний грошовий дохід від майна та сплачуєте всі щомісячні витрати на майно.

Іншими словами, це готівка, менше готівка.

У нього навіть є свій розрахунок.

CF = I - E, де

CF - це грошовий потік,

Я весь грошовий дохід, і

E - це всі грошові витрати.

Розрахунок грошових потоків використовується для створення профілю властивості, щоб можна було порівняти його з іншою властивістю.

Тому грошовий потік повинен включати лише ті характеристики властивості, якими володіють і всі інші властивості. В іншому випадку ви не можете їх порівняти.

Отже, дохід від майна повинен становити грошові кошти, отримані в результаті експлуатації майна.

Деякі розрахунки грошових потоків включають як "Дохід" надходження від позики, отриманої та забезпеченої майном.

А деякі підрахунки грошових потоків включають відсотки як "дохід", відсотки від коштів, що зберігаються власником майна, що надійшли за минулу експлуатацію майна.

Ці дві статті не повинні включатися до складу доходу. Вони не вимірюють характер або дію майна.

Також деякі розрахунки грошових потоків включають обслуговування боргу (DS) як один із витрат, що віднімаються з грошових доходів. Це також неправильно.

І нарешті, деякі розрахунки грошових потоків не включають номер для Cap Ex.

Ні, це не щомісячні грошові витрати (принаймні, ви сподіваєтесь, що це не так), але це реальні витрати, які відбуватимуться через випадкові проміжки часу і відобразять справжній довгостроковий грошовий потік майна.

А якщо включити цифру Cap Ex у свій розрахунок грошових потоків, ви зможете порівнювати властивості прокатки з властивостями у хорошому стані, оскільки властивості ремонту вимагатимуть більше капітальних витрат, ніж властивостей у хорошому стані.

Ваш найточніший підрахунок грошових потоків та найточніший розрахунок повернення готівкових грошових коштів включатиме розподіл для Cap Ex.

Ваша повернення готівкових грошей - хороший інструмент для порівняння двох об'єктів нерухомості, але, ймовірно, не так добре, коли ви приймаєте рішення про придбання та утримання майна протягом десяти років.

Розрахунок COCR не враховує щорічне збільшення грошового потоку під час підвищення орендної плати або часової вартості грошей, і те і інше змінить ваш Розрахунок.

З трьох підрахунків COCR залишається моїм улюбленим, і той, який приніс мені найкращі пропозиції за ці роки.

Я сподіваюся, що це допомагає.

Щасти!

Майкл Лантріп

Amazon.com: 50 розрахунків для інвестування нерухомості: грошовий потік, IRR, вартість, прибуток, власний капітал, дохід, рентабельність інвестицій, амортизація, більше eBook: Michael Lantrip: Kindle Store


Відповідь 2:

IRR відноситься до тієї норми прибутку, яка змушує суму дисконтованих грошових потоків дорівнює нулю. Ось нещодавня стаття про НБР про це: оновлення внутрішньої норми прибутку.

Коефіцієнт обмеження (короткий для норми капіталізації) - це дохід від інвестицій. Ось стаття щодо Інвестопедії про це: Визначення коефіцієнта капіталізації | Інвестопедія

Грошові кошти з повернення готівки - це сума грошових коштів, отриманих за рахунок даної грошової інвестиції. Ось стаття Інвестопедії про повернення готівки: Визначення повернення готівкових коштів | Інвестопедія


Відповідь 3:

Усі три ці показники вимірюють фінансову віддачу від інвестицій. Я відповім на це запитання щодо повернення комерційної нерухомості. Норма капіталу представляє чистий операційний прибуток (дохід за вирахуванням операційних витрат) у 1 році, поділений на ціну будівлі. Якщо будівля ще не досягла стабілізованої зайнятості, то ви також хочете дізнатись стабілізовану обмеженість. Наприклад, якщо будівля була зайнята лише на 60% і мала чистий прибуток від експлуатації (NOI) в розмірі 10 тис. Доларів США при ціні 200 тис. Доларів, це відображає обмеження на перший рік у 5%. До третього року заповнюваність зростає до 95%, NOI зростає до 15 тис. Доларів, а стабілізована шапка досягає 7,5%. Цей показник є дещо неочищеним, але він добре відокремлює пшеницю від пшениці.

Наступний показник - повернення готівки відображає більш складний аналіз. Цей показник дозволяє покупцеві зрозуміти вплив шарів на заборгованість (принцип та відсотки), витрати на лізинг (покращення орендаря та комісії з лізингу) та витрати на основні статті капіталу (нові вестибюлі, дах, HVAC тощо). Тож повертаємось до нашого NOI, якщо тепер відняти за принципом та відсотками, витратами на лізинг та основними статтями капіталу ми потрапимо в грошовий потік (CF). CF тепер відображає чисельник у цьому обчисленні.

Ціна представлена ​​знаменником у розрахунку ставки обмеження. Тепер ми віднімаємо позику від ціни і додаємо до витрат на закриття, щоб досягти вимоги до власного капіталу.

Нарешті, поділ МВ на власний капітал забезпечує отримання грошових коштів з повернення готівки за рік 1. Зробіть це підрахунок для кожного року в прогнозі МВ на 10 років. Середні ці щорічні розрахунки для досягнення більш реалістичної метрики. Прибутковість нерухомості від природи дуже грудка. Усереднення 10 років допомагає створити більш реалістичну картину.

Останній показник IRR включає поняття вартості грошей у часі. Дуже коротко, долар, отриманий сьогодні, має більше значення, ніж долар, отриманий у майбутньому. Як я вже згадував вище, КФ нерухомості є грудоподібними. У попередній метриці ми усереднювали CF. Обчислення IRR фіксує терміни цих кускових КЗ. Формула враховує величину вимоги до власного капіталу та кожного із CF в прогнозі на 10 років. Ми також повинні проектувати та обчислювати чистий ефект від продажу майна в кожному році, щоб визначити, в кінцевому рахунку, ставку на продаж майна. Для обчислення ціни продажу майна ми застосовуємо максимальну ставку щодо NOI майна в році, наступному за продажем. Якщо ми продаємо в 2018 році, ми обмежуємо 2019 NOI. Ми віднімаємо від виручки від продажу погашення будь-якої позики тощо. Ринкові сили повинні значною мірою впливати на вибір покупців відповідної ставки обмеження виходу. Кожен рік у 10-річній прогнозі (починаючи з 3-го року) матиме свій окремий обчислення IRR. Нам потрібно уявити продаж на 3-й рік, і кожен рік триватиме вперед до 10-го року. Мета полягає у визначенні найкращого року для продажу майна. Отже, для початку ми вирішуємо для IRR так, ніби ми продали майно в 3 році (максимум 4 року NOI). Зрозуміло, після продажу майна не використовуйте розрахунок IRR щодо КЗ, які надходять після продажу майна. Зробіть окремий розрахунок IRR для 4 року та кожного наступного року. Розрахунок сприяє продажу, як тільки новий власник здає в оренду нерухоме майно, що не працює.

Я сподіваюся, що Ви вважаєте це корисним.